На чем обманывают при строительстве частного дома и как уберечься от обмана

Нижеописанные примеры того, как обманывают строители, имеют место в отдельно взятых строительных фирмах и бригадах. На одном объекте случался, конечно, не весь букет обманов, а были и вовсе добросовестные коллеги. Этот перечень был собран за годы нашей практики от наших заказчиков на проектирование, когда раньше заказчики сами находили строителей, а также от наших партнеров, которые заходили на объект после других строителей. Ввиду дикости рынка частного домостроения чего только мы не наслушались и не насмотрелись в ходе авторского надзора. Иллюстрации к этой статье — наши собственные фото. Сейчас мы не просто проектируем и осуществляем авторский надзор, а оказываем услугу строительство дома с архитектором.

Начинается все с принятия решения заказчиком на основе комплектаций и цен. Со стороны, комплектация дома может выглядеть так же, как и в другой строительной компании: ж/б фундамент, стены из блоков, ж/б перекрытия, кровля из битумной черепицы… Толщины совпадают, марка блока тоже. Казалось бы, все одинаковое. Тогда зачем платить больше?

Но дьявол в деталях. Не меняя основные параметры, существенная «экономия» достигается за счет невыполнения некоторых мелочей, совершенно неочевидных большинству частных заказчиков.

Коммерческое предложение ниже рынка. Этот пункт подробно разобран здесь.

В смету не все включено. Например, бывает из-за того, что проект не привязан к участку, не учтены условия участка.

Увеличение стоимости материалов в процессе. Не путать с реальным подорожанием материалов. В смете материалы по низкой цене, а по факту их купить за такую цену невозможно. Заказчик все равно заплатит за материалы по рыночной стоимости, при этом расценки на работы в смете были завышены. Так, предложение материалы + работы получается выгодным в начале, а по факту хуже других, реальных, предложений.

Подмена материалов на более дешевые аналоги или материалы классом ниже. Например, гидроизоляцию фундамента сделали меньшей толщины, арматуру меньшего диаметра. Это значит, что риск набора влаги фундаментом, а следовательно, возникновения плесени на стенах увеличивается. Несущая способность ж/б конструкции с меньшей арматурой уменьшается, следовательно, увеличивается риск ее обрушения.

Подделки или испорченные материалы. Подделки внешне выглядят также, стоят дешевле. Недобросовестные строители покупают их вместо оригинальных материалов и изделий. Либо покупается брак у официального поставщика, который продается именно как брак по цене гораздо ниже небракованной продукции. Однако свойства подделок или брака уступают оригиналу. Это значит, что, например, у кладочной смеси будет меньшая прочность, у утеплителя большая теплопроводность, а «дышащая» мембрана не будет дышать. Все это вскроется только во время эксплуатации.

Показ чужих объектов. Либо фото / видео на сайте компании, либо реальных строящихся домов. Размещение чужих фото проектов или построенных домов, к сожалению, нередкость. Профессионалу сразу видно такие «заманушные» картинки, потенциальному заказчику отличить правду от лжи сходу сложнее. Проверить уникальность картинки можно, кликнув правой кнопкой мыши по картинке и выбрать «Найти картинку (Google/Яндекс)». Если выдается много сайтов с такой картинкой, особенно иностранных красивых домов, то нужно насторожиться.

Многие застройщики перед началом работы хотят посетить готовые и строящиеся объекты. Но не у всех строителей таковые имеются, а если имеются то не в том состоянии, чтобы было чем гордиться. Поэтому некоторые недобросовестные строители выбирают случайно попавшуюся на глаза приличную стройку, договариваются с бригадиром, что в день, когда не будет ни прораба, ни хозяев они привезут своих потенциальных клиентов на «просмотр объекта». Застройщик видит приличную стройку, исполнительных рабочих и «клюет» на предложение недобросовестного строителя.

Использование неподходящей техники, инструментов и т.д. Например, используют кривую болгарку вместо хорошего станка для нарезки кирпича.

Нет алгоритма, если что-то пошло не так. А в процессе стройки очень много чего может пойти не так. Недобросовестным строителям проще «бросить» объект, они не дорожат репутацией.

Не учтены дополнительные работы, которые «всплывают» в процессе и их оплата ложится на заказчика независимо от того, что написано в договоре и «закрытой» смете.

Нет точной спецификации в смете. Когда объемы не указаны, то все время чего-то не хватает: арматуры, песка, бетона и т.д.

Лишние материалы и работы в смете. Указывают те материалы и работы, которые просто не нужны для возведения конкретного дома.

Компании body shop — нет своих работников. Каждый раз набирают людей с улицы.

Обман по объемам. В смету пишут завышенный объем, а по факту делают меньше. Например, бетон. Объем и марку бетона сложно проконтролировать заказчику. Если заказчик будет заказывать бетон напрямую у поставщика, то вероятность обмана еще больше. Важно, чтобы материалы (особенно такие, как бетон) заказывали профессионалы, у которых с поставщиком долгосрочные партнерские отношения.

Невыполнение технологических процессов. Обычно на тех, где результат сразу не виден, но есть далеко идущие последствия. Например, если не вибрировать бетон (технически трудоемкая работа), то потом он потрескается. Если не утрамбовать песчаную подушку под фундамент, то фундамент под домом просядет, и стены треснут.

В смете заложена переплата на ранних этапах, а потом строители «ругаются» с заказчиком (к тому моменту уже находится за что) и уходят с большей прибылью, чем если бы достроили дом до конца.

Аванс берут и ничего не делают. Это крайность и больше было распространено в 90-е, но, к сожалению, и сейчас встречается.

Дно котлована не выравнивается, не трамбуется. После засыпки песком и возведения фундамента некоторые участки с неутрамбованным грунтом могут уплотниться, что может вызвать деформации фундамента и трещины в стенах.

На дно котлована не укладывается геотекстиль. Песок будет смешиваться с глиной и терять свойства непучинистого грунта.

Песок несоответствующего качества — с примесью глины. Такой дешевле, но уже перестает быть непучинистым грунтом и не имеет тех характеристик, что были заложены в расчет фундамента. Пучинистый грунт будет меняться в объеме при циклах заморозки-разморозки, что приведет к подвижкам под фундаментом.

Песок засыпается без послойной трамбовки. Или трамбуется не должным образом. Недобросовестным строителям лень ходить с тачками и насыпать песок тонкими слоями по 10 см, проливать водой и медленно ходить по ней с вибротрамбовкой. Гораздо проще подгонять самосвалы прямо к котловану и сбрасывать песок прямо туда. А потом разровнять поверхность. Визуально выглядит почти также, а в качестве последствий — деформации фундамента из-за неравномерного уплотнения песка под нагрузкой от дома.

Фундамент без гидроизоляции, без утеплителя.

Сэкономили на опалубке. Кривая конструкция в результате. Это случается и с фундаментом, и с перекрытием, и с перемычками, и с балками — со всеми монолитными конструкциями.

Не сделали защитный слой бетона. Сэкономили на «стульчиках» и «звездочках».

Положили арматуру не того диаметра и/или не с тем шагом.

Не вибрировали бетон при заливке.

Не сделали вводы/выводы инженерных сетей.

Пазухи котлована засыпали грунтом вперемешку со строительным мусором. Это все стоит гораздо дешевле, чем покупать чистый песок и засыпать его послойно с трамбовкой. Узнают об этом, когда перестает работать дренаж (это если он еще был сделан) или когда от морозного пучения разрушается отмостка вокруг дома, цепляя собой часть отделки цоколя.

Не положили гидроизоляцию под первый ряд блоков.

Неподходящий раствор для кладки блоков. Обычная смесь для кладочного раствора дешевле той, которая положена по технологии. В результате прочность стены меньше расчетной плюс дополнительные теплопотери через «холодные» швы.

Кладка не армировалась или армировалась не по проекту. Например, обычной сеткой вместо оцинковки. Или сеткой с другой ячейкой. Или армировались не все указанные в проекте места.

Перемычки оконных и дверных проемов не по проекту. Опирание меньше положенного. Металлический пруток вместо ж/б конструкции. Уголок меньшего сечения и т.д.

Незагрунтованные металлические конструкции. Как следствие, коррозия и разрушение от коррозии.

Кирпичный пояс вместо ж/б монолитного.

Утеплитель пояса отсутствует, либо меньшей толщины.

Утеплитель кровли (или чердачного перекрытия) меньшей толщины, уложен неплотно. То есть взяли меньше утеплителя, «распушили» его и уложили. Такой утеплитель легко сжимается.

Сечение деревянных балок стропильной системы заменены на меньшие.

Неполная комплектация кровельного пирога. Например, выброшен слой контробрешетки, слой мембраны, дополнительные слои в местах сопряжения конструкций. Внешне кровля выглядит так же.

Короба вентканалов и дымоходов не выведены на крышу.

Водосточная система с неполной комплектацией. Меньший диаметр желобов и труб. Меньшее количество крюков для крепления желобов и т.д.

Один из самых распространенных типов лестниц, которые сдают вместе с «коробкой» или «теплым контуром» — это, так называемая, «строительная лестница». Обычно представляет из себя сколоченную из досок стремянку. Разумеется, выпуски арматуры из фундамента и плиты перекрытия для последующего монтажа нормальной лестницы не предусматриваются.

В результате все, как в «комплектации» — фундамент действительно железобетонный, стены действительно из блоков, перекрытия действительно ж/б и кровля тоже из битумной черепицы. Геометрические размеры соблюдены. Квадратный метр площади вышел дешевле. Но дом получается совсем другим. Такая экономия обойдется дорого в будущем. В некоторых случаях экономия совсем смешная — копейки, например на фиксаторах для арматуры, «стульчиках», они стоят по 2 рубля за штуку. На фундамент 10х10 потребуется 500 штук — это 1000 (тысяча) рублей, а в итоге вся арматура фундамента подвержена коррозии и постепенному разрушению. Многие ошибки неисправимы, а исправление остальных будет сложным и дорогостоящим мероприятием.

Предвидим возражение: «Я буду жестко контролировать все. Поставлю видеонаблюдение, найму технадзор, сам буду каждый день утром и вечером приезжать в будни, а в выходные буду на стройке с утра до вечера.»

Во-первых, такой контроль обойдется недешево и скорее всего «съест» всю разницу между дешевыми строителями и нормальными. Без учета стоимости технадзора, который вынужден будет присутствовать на объекте в 2-3 раза чаще, чем с нормальными строителями, на личный контроль стройки дома 200-300 м² уйдет 1800 часов, или 225 рабочих дней, или 11 рабочих месяцев, или 1 рабочий год. Можно легко посчитать, сколько денег вы бы заработали на своей работе (в своем бизнесе). Еще прибавьте ресурс личного автомобиля — уйдет около 20 000 км пробега и 2000 литров бензина.

Во-вторых, в ситуации, когда все делается из-под палки, только отвернешься и снова все делается не так, невозможно проконтролировать 100% всех действий. Все равно будет достаточно много недочетов, которые будут всплывать на более поздних этапах строительства дома и во время эксплуатации.

В-третьих, «дешевые» строители тоже не дураки, они делали предложение, планировали свою смету с учетом определенного набора работ, изначально рассчитывая на не очень продвинутого заказчика. Как только с них бескомпромиссно начнут требовать по полной программе, они не будут строить дом для заказчика себе в убыток только для того, чтобы сдержать слово и выполнить условия договора.

Варианта два: либо будут требовать доплаты (как бы дико это не звучало, ведь в начале было оговорено, что входить в смету будет «все») или просто уйдут с объекта. Да, они потеряют пару-тройку сотен тысяч рублей. Но и заказчик окажется с брошенным объектом под открытым небом в самый неподходящий момент. Бросить объект на полпути и потерять несколько сотен тысяч рублей выгоднее, чем построить весь дом и потерять миллион или более на тех работах, которые не были заложены в расчет, но которые безоговорочно требует выполнить заказчик.

Способов обмана на стройке много, и нет смысла их изучать. Если недобросовестные строители на протяжении многих лет занимаются подобными вещами, то и в данном случае они тоже найдут способ обмануть заказчика и забрать «свои» деньги.

Важно не изучать способы обмана, а уметь находить людей, которые не будут обманывать.

Строитель — это партнер, а не оппонент.

Бесполезно готовиться к строительству, как к войне. В этой войне нет шансов победить, чаще всего проигрывают все, и в особенности качество дома. Представьте, что вы устроили драку с кем-либо у себя дома. Ваше имущество пострадает, кто бы ни победил в этой драке.

Строитель должен: а) уметь б) хотеть. Только так можно достичь качественного результата. Хотеть строитель будет при выгодных для него условия. Я называю эти условия взаимовыгодными. Строитель зарабатывает, заказчик получает качественный дом. Невозможно лишить строителя его заработка и при этом получить качественный дом.

Коллеги рассказали случай. Люди наняли «строителя», который нанял «на улице» восточноевропейских гастарбайтеров. Они построили дом. Заказчики рассчитались со «строителем» полностью, а «строитель» решил кинуть на остаток гастарбайтеров. Тем нужно уезжать домой, а денег нет. Они пришли к хозяевам дома, те, разумеется, сказали, что они уже расплатились. Гастарбайтеры ушли ни с чем, но напоследок решили поджечь дом. Сгорел полностью фасад, внутри ничего не пострадало, к счастью, но радости мало.

Все эти истории начинаются с «хотели подешевле», а заканчиваются: «получилось, как всегда».