Как выбрать проект дома (проектное бюро) и какие вопросы он должен решать

Наверное, вы видели в интернете проектирование домов по ценам гораздо ниже, чем у нас. Мы тоже. А еще мы видели проекты, которые нам приносили заказчики на проверку, за которые они платили дешевле. Но не всегда это вопрос только денег.

При выборе проектного бюро большинство заказчиков ориентируются на красивые картинки в портфолио и образец (состав) проекта. Но обычно, во-первых, у заказчика нет должного представления о том, сколько на самом деле будет стоить реализовать эту красивую картинку на своем участке. И, во-вторых, заказчик — не профессионал в строительстве загородных домов, и проверить суть принятых решений в аккуратном альбоме проекта он не сможет. Поэтому многие выбирают архитектурное бюро по некому своему представлению об адекватной цене. Однако выгодно заказать проект не значит выгодно построить дом.

Проект в одной компании не тоже самое, что проект в другой компании. Даже если мы сравниваем конкретный раздел, допустим, архитектурно-строительные решения. Даже если наименования листов альбома полностью совпадают, то суть решений может быть совершенно разной. Это при том, что перед этими организациями стояла задача подготовить информацию для строительства одного и того же дома.

Да, первая сложность с выбором проекта в том, что это не айфон, например, XS 64Gb Gold с понятными характеристиками. И с автомобилем по-другому, не как с проектом. Выбирая автомобиль, человек делает выбор между марками и моделями опять же с понятными характеристиками. Есть тест-драйвы и можно самому испытать готовый продукт. С проектом так не получится.

Во-первых, проект — не конечная цель, а только основа будущего дома (да, именно проект, а не фундамент). Выясняется истинная некачественность проекта, когда дом уже построен, но не устраивает заказчика по объективным причинам. Тогда сложно будет обвинять проектировщика, тем более если он все сделал по техническому заданию. А если к проблемному проекту на стадии строительства ещё присоединяются некачественные материалы, неквалифицированные строители и неправильно распределённый бюджет (а это все неизбежно последует за проблемным проектом), то получается, что заказчик потратил много денег, а дома нет — есть только испорченные материалы и участок.

Вернёмся к проекту, пока ещё все может быть по-другому. Но здесь кроется вторая проблема. Частный заказчик, не будучи профессионалом в проектировании и строительстве, не может оценить результат работы, альбом проекта.

К нам за консультацией обратился человек, назовём его Алексей. У него на руках был индивидуальный проект дома (около 380 м²) , который он получил в другой проектной организации после долгих месяцев общения. Его смутило, что вместо обещанного месяца проект делался почти полгода. Алексей самостоятельно не мог оценить ту информацию, которая содержалась в альбоме, и обратился к нам, как к экспертам, чтобы понять, что он вообще получил.

Мы не проводили полную экспертизу проекта, а лишь указали на некоторые моменты, которые бросились в глаза при изучении проекта во время встречи с Алексеем.

Формально состав эскизного проекта (ЭП) полный. Однако есть недопродуманные вещи.

Так, при размещении дома на участке не учтено пятно гаража. (Что будет, если не учесть расположение гаража на участке с учётом того, как будут в него въезжать и выезжать автомобили, мы рассказали в этой статье).

Расстояние от входной двери до ступеней крыльца недостаточное. Будет некомфортно и небезопасно открывать дверь, из-за маленькой площадки есть риск оступиться.

Непродуманное открывание дверей в коридор, а не внутрь помещений. Это неудобно и в некоторых местах небезопасно — можно ударить дверью проходящего по коридору человека.

В ЭП не учтены пироги полов, только чистая толщина перекрытий. Следовательно, разделы архитектурные решения (АР) и конструктивные решения (КР) имеют уже отличные от ЭП размеры.

Не оптимальная планировка. До конца не ясно назначение цокольного этажа. Из обязательных помещений там только котельная. При этом цокольный этаж мероприятие дорогостоящее.

Нет помещения постирочной.

Один санузел на втором этаже на 3 спальни и кабинет, что скорее всего, недостаточно. Учитывая наличие недешевого цокольного этажа, получается несоответствие, несбалансированность.

Не расставлены сантехприборы. А проект инженерных сетей уже был на тот момент в завершающей стадии. На основании чего он делается?

Со слов Алексея, состав АР и КР формально соответствует перечню, который был в приложении к договору. Однако и этих разделах видны неудачные решения.

Стены дома из полнотелого керамического кирпича, а это дорогое решение. Утепление поверх кирпича не очень надежное и долговечное.

Во-первых, сложно проконтролировать правильность утепления фасада, потому что параллельно идет кладка облицовочного кирпича, который сразу все закрывает. Возможные ошибки, а именно щели между плитами утеплителя, могут быть обнаружены слишком поздно, уже на экране тепловизора, если делать последующих проверку дома. Исправить ошибку можно будет лишь разобрав облицовочную кладку.

Во-вторых, даже если все идеально сделают, утеплитель из каменной ваты со временем оседает под собственным весом и образуются щели. Через эти щели идут теплопотери. Осядет каменная вата не быстро, но срок службы утеплителя несопоставимо меньше срока службы стены из полнотелого кирпича и облицовочного слоя.

Почему-то утеплена крыша, а не чердак. Крышу сложнее утеплять: больше площадь теплопотерь, больше площадь утепления.

Архитектурные решения не во всем совпадают с конструктивными. Не смотря на то, что проект разрабатывался одной организацией, присутствуют явные нестыковки между разделами. Одна из причин этого — работа над разными разделами в разных программах. Нестыковки вылезут на стадии строительства. Как их истолкуют строители, можно только гадать.

Вентзазор всего 20 мм. Этого недостаточно из практических соображений. Учитывая наплывы раствора и неидеальную геометрию облицовочного кирпича, в некоторых местах вентзазор станет нулевым. В отсутствии вентзазора в утеплителе будет накапливаться влага. Влажный утеплитель будет хуже справляться со своей функцией, чем сухой, а следовательно, заказчик будет больше платить за отопление. Нужно ставить 40 мм.

Нет венткоробочек в облицовочном слое. Так не будет функционировать вентзазор.

Нет информации о связях облицовочной кладки с основной. Это решение отдано на откуп строителям. А решать они будут на глаз, потому что на площадке нет возможности произвести необходимые расчеты, да и данные для этих расчетов им взять неоткуда. Если не закрепить облицовочный кирпич должным образом, то кладка высотой в два этажа может обрушиться.

Часть облицовочной кладки опирается на крыльцо дома, которое отделено деформационным швом. При малейшей подвижке крыльца по облицовке пойдут трещины.

Нет приямка в цокольном этаже. Во время строительства в цоколе много раз будет вода. Приямок существенно упростит работу дренажного насоса. Во время эксплуатации при аварийном сбросе воды в котельной приямок также будет очень полезен.

Нет выхода на чердак.

Нет выхода на кровлю. Если на кровлю теоретически можно попасть по приставной стремянке снаружи, то в чердачное пространство не попасть никак.

Нет узлов по отделке фасада. Непонятно, где какие выступы, где как кладется облицовочный кирпич. Не описаны решения по четвертям в оконных проемах. Строители будут додумывать сами на месте. А получится у них сделать красиво?

Нет информации по узлу оконного проема и вентзазора. Что делать с вентзазором? Закрывать его или оставлять так?

Нет гидроизоляции полнотелого кирпича в грунте. Это приведет к постепенному его разрушению. А на нем стоит порядка 7 метров облицовочной кладки.

Нет защиты от переувлажнения песка обратной засыпки.

Дымоходы примыкают вплотную к деревянным конструкциям. Сами дымоходы просто кирпичные трубы, без теплоизоляции.

В целом информация в проекте в очень неудобном виде для чтения и понимания. Но это не предмет для претензии.

На момент встречи (2019 год) Алексей заплатил за проект уже 356 000 рублей.

Алексей знал, что нужен проект, и не хотел экономить на нем. На проект выделил бюджет полмиллиона рублей. Варианты 50 000 рублей «за все» не рассматривал.

Прежде чем к кому-то обращаться, посмотрел в интернете образцы проектов.

Обзвонил порядка 10 фирм. Потом ездил на встречи, в две организации по 2 раза. Одна из этих компаний «пропала» сама. Таким образом, он выбрал вторую компанию.

Отзывы почитал, но они оказались бесполезными. Были только крайности: то все отлично, то все плохо. Что именно хорошо, что плохо не уточнялось.

В выбранной проектной организации общался с директором. Директор не проектировщик. Далее общался с конкретными исполнителями. Когда спустя несколько месяцев звонил специалистам, то выяснилось, что многие уже уволились. Эскизным проектом остался доволен. В отношении АР и КР возникли сомнения из-за нарушения сроков.

А если бы в срок все сделали? Тогда и не возникло бы желание проверить проект. Ведь он формально соответствует составу из приложения к договору, листы все поименованы, совпадают с оглавлением и т.д. Исполнители доброжелательны и вежливы, реализовали все пожелания.

А в итоге Алексей, заплатив довольно рыночную стоимость за проект, получил местами не очень разумные решения. И за реализацию этих не совсем разумных решений он заплатит вполне реальные деньги. Порой больше, чем за реализацию рациональных решений. А получит дом с проблемами. Да, Алексею повезло, что он, задумавшись над качеством проекта, узнал о некоторых неудачных решениях, которые ещё можно исправить. А если бы узнал только, когда стал бы жить в доме?

Ошибки в проекте Алексея были сделаны проектной организацией не по злому умыслу, а от недостаточности профессионализма. Из-за недопонимания сложности процесса создания дома. Этот процесс состоит не из отдельных компонентов: раздел АР, раздел КР, фундамент, кирпичи, крыша и т.д.

Основная сложность именно в организации связей всех частей. Строительство дома — это сложное комплексное мероприятие, и специалист, проектирующий раздел КР, должен не только состыковать его с АР, но и понимать, как это будет реализовываться на стройплощадке, удобно при это будет при эксплуатации, не будет ли переизбыток прочности, за который заказчик переплатит, и как можно упростить, а значит, удешевить, решение без потери качества.

Чем больше и сложнее дом, тем он дороже. Стоимость индивидуального проектирования рассчитывается исходя из квадратного метра. Чем больше квадратных метров, тем нам выгодней. Но после обсуждения бюджета с заказчиком до начала проектирования площадь дома обычно снижается, бывает, что и раза в два. Мы хотим чтобы люди были довольны своим домом, а не мучались с недостроем.

У нас есть статистика реально построенных домов нашими заказчиками (не только нашими строителями). Исходя из бюджета мы даем рекомендации не только по площади, но и по выбору технологий, конструктивных схем. Потому что стоимость строительства определяется техническими решениями, а технические решения определяются архитектурными решениями. Архитектурные решения определяются техническим заданием (ТЗ). И самая частая ошибка происходит как раз на этапе формирования ТЗ.

В силу того, что заказчик не занимается строительством загородных домов каждый день и не является профессионалом, то он не сможет самостоятельно сформировать ТЗ. Поэтому заказчик сообщает проектировщику свои пожелания в свободной форме. А проектировщик обсудив эти пожелания с заказчиком формирует ТЗ. Таким образом, стоимость строительства зависит от проектировщика.

Две кровли одинаковой площади из одного и того же материала могут отличаться по стоимости в два раза просто из-за конфигурации. Сложная кровля может получится из-за сложной формы плана: заказчику не захотелось прямоугольной коробки, заказчик захотел выступы в виде эркеров по всем сторонам дома. Правда, если бы заказчик узнал на раннем этапе, к чему это может привести, то он отказался бы от этой идеи.

Окна, перекрытия, высота этажей, расположение внутренних несущих стен, гаражные ворота, облицовочный кирпич и многое другое имеет неочевидные для непрофессионала детали. Дом одной и той же площади может отличаться по стоимости строительства в два раза только из-за того, что в ТЗ были заложены разные решения.

Наш опыт позволяет давать рекомендации на ранних стадиях, чтобы наш заказчик уложился в планируемый бюджет.

А именно градостроительного плана участка (ГПЗУ), топосъемки, геологии, выделенных мощностей, имеющихся коммуникаций и т.д.

Если не учесть ограничения ГПЗУ, то, как минимум, нельзя будет получить разрешение на строительство (уведомление о планируемом строительстве) и/или по окончании строительства оформить дом в собственность.

Если не сделать инженерно-геологические изыскания на этапе подготовки проекта и не учесть их результаты при проектировании, то это выльется в дополнительные непредвиденные расходы на этапах строительства и эксплуатации дома. Например, на этапе котлована может выясниться, что нужно доплатить 500 тыс. руб. за фундамент, потому что в котловане скапливается вода, а смету считали по проекту, который был сделан без учета геологии. И/или когда заказчик уже заедет в дом, начнут появляться трещины в стенах и фундаменте, дом будет «вести».

Если не проектировать дом исходя из выделенных мощностей, то, например, на этапе подвода электричества выяснится, что на дом выделяется только 7 кВт, а этого не хватает на уже построенную коробку дома 500 м².

Без топосъемки можно не только спроектировать дом без привязки к рельефу, но и случайно обнаружить потом, что он стоит на какой-нибудь газовой трубе, перед входной группой канализационный колодец, а въездные ворота будет загораживать электрический столб. Если не учитывать рельеф при проектировании, то на этапе строительства может неожиданно увеличиться количество ступеней на крыльце. Или окна первого этажа дома окажутся ниже уровня подъездной дороги (в яме), что будет некомфортно. При грамотном подходе создается сначала модель рельефа, а потом на нее сажается дом.

Не все архитекторы предупреждают заказчиков о важности сбора исходных данных перед проектированием. Да и некоторые заказчики хотят быстрее строить. И чтобы заказчик не ушел к другому архитектору, некоторые пренебрегают вышеуказанной информацией. Однако важно знать о последствиях поспешного начала стройки и делать все планомерно с самого начала.

Без технического задания (ТЗ) получается ХЗ. Это классика. Изначально может показаться, что если найти архитектора, который готов следовать за фантазией заказчика и воплощать его идеи, приходящие ему по ночам в течение полугода — это и есть поиск того самого дома мечты. Но это не так. Обычно это приводит к тому, что с каждым новым вариантом дома заказчик только больше им недоволен. Когда нет четкого плана действий, то ни к чему хорошему и не придешь. Поэтому грамотный архитектор на предварительных обсуждениях выясняет потребности клиента и составляет техническое задание, в рамках которого и идет дальнейшая работа.

Референсы помогают говорить с архитектором на одном языке.

Название стилей в современной загородной архитектуре, а также оригинальность и другие субъективные понятия не точны и могут привести к непониманию в процессе взаимодействия с архитектором. Некоторые вещи невозможно описать словами в ТЗ. Одного согласованного ТЗ для хорошего проекта мало, поэтому до начала работы надо рассмотреть и обсудить референсы (картинки понравившихся домов или отдельных деталей; это может быть фото из интернета, поездок или домов знакомых), чтобы убедиться, что архитектор и заказчик находятся в единой системе ценностей.

Архитектор каждый день занимается проектами и свою работу знает, знает, что он выдает эскизные проекты, создает концепцию дома или архитектурные решения. Понятно, что заказчику, который первый раз заказывает проект, это совсем не понятно. Заказчик может думать, что в проекте будет фундамент, коммуникации, смета и авторский надзор, разумеется. Ну а что это за проект дома без фундамента? Разве можно построить дом без фундамента, это же очевидно. Или строительство без авторского надзора? Архитектор же должен контролировать соответствие строящегося дома проекту. Все это так, но это дополнительные разделы проекта и дополнительные услуги. Чтобы не было конфликтов впоследствии, это нужно все выяснить заранее. Разумеется, заказчику самому сложно задавать вопросы о том, чего он не знает. Поэтому лучше выбрать грамотного архитектора, который разъяснит все эти вопросы.

Часто недопонимание по составу проекта проявляется в мелочах. Например, какой диаметр дымохода котла. Заказчик отдает план кровли на расчет в кровельную компанию, они подбирают проходной элемент. Почему в проекте не указан диаметр дымохода? А потому, что диаметр дымохода зависит от того, какая модель котла. А модель котла выбирается исходя из разрешенной мощности, нагрузки от отопления, горячего водоснабжения, вентиляции и еще чего-нибудь в виде системы снеготаяния, например, а еще наличия доп. сооружений типа бассейна, бани и т.д., которые будут отапливаться тоже этим котлом. А мощность отопления определяется, в свою очередь, исходя из теплотехнического расчета, по которому подбираются подходящие отопительные приборы. Мощность на горячее водоснабжение определяется расчетом, исходя из количества приборов и расхода воды ими. Т.е. должны быть выполнены проекты отопления и водоснабжения, а также проект самой котельной, которые, разумеется, оплачиваются отдельно. Только тогда можно рассуждать о диаметре дымохода. Кроме дымохода еще много таких мелких и спорных вопросов в архитектурном проекте. Что должно быть, а что нет.

Поэтому заказчику до начала проектирования нужно узнать у архитектора, что будет в проекте, какие работы входят, а какие нет. Для этого нужно представлять общую картину создания дома.