Почему дом 295 м² дороже дома 405 м²?

В 2020 году мы спроектировали каменный дом 405 м². Не без излишеств. И фундамент относительно сложный, и кровля. Отделка фасадов недешевая. Окна добротные.
Наша оценка стоимости строительства «теплого контура» (фундамент, стены, перегородки, перекрытия, внутренняя лестница, кровля, фасад, окна) этого дома — 15,2 млн. рублей. Из них фундамент около 3,7 млн. рублей. Осенью по проекту построили фундамент. Стоимость строительства оказалась близкой к нашей оценке. Попробуем вывести стоимость квадратного метра «теплого контура».

15 200 000 / 405 = 37 530 руб/м².

Что это дает? Почти ничего, особенно если не уметь правильно пользоваться цифрами.

В конце 2020 года мы анализировали один проект дома, который делали не мы.

Заказчик этого проекта перед началом проектирования «наводил справки», «мониторил рынок» и пришел к пониманию, что может построить «теплый контур» дома по 40 000 руб/м². Опираясь на предыдущий пример, можем сделать вывод, что, в принципе, реально. Заказчик подготовил пожелания по помещениям, понравившиеся картинки внешнего вида. Нарисовали с архитектором красивый проект.

Моя оценка стоимости получившегося — 18,8 млн. рублей за «теплый контур». Дом со слов заказчика 274 м² (на самом деле 295 м², если учесть крыльца, террасы с понижающим коэффициентом). Заказчик рассчитывал на 274 х 40 000 = 10 960 000 рублей. Или 11 800 000 рублей, если брать 295 м². А получается:

18 800 000 / 295 = 63 728 руб/м².

Больше чем в полтора раза дороже. Почему так? Может это мы предвзято подошли к оценке стоимости строительства по чужому проекту? Нет, это еще немного оптимизировали. В проекте была нарисована плитка на фасаде, которая (только сама плитка, без клея, без затирки, без доставки, без монтажа) стоит свыше 15 000 руб/м² и другие эффектные, но очень дорогие решения. Если бы оценивали «как оно есть», то стоимость строительства «теплого контура» превысила бы 20 000.

На стоимость строительства, в первую очередь, влияют не квадратные метры помещений, а квадратные метры фундаментов, стен, кровель, фасадов и окон.

Вот что получается:
Фундамент 1 — 278 м² / Фундамент 2 — 373 м²
Двухэтажная коробка 1 — 198 м² / Двухэтажная коробка 2 — 130 м²
Одноэтажная коробка 1 — 90 м² / Одноэтажная коробка 2 — 131 м²
Кровля 1 — 375 м² / Кровля 2 — 491 м²
Фасад 1 — 415 м² / Фасад 2 — 429 м²
Окна 1 — 66 м² / Окна 2 — 123 м²

Видим, что второй дом такой «уникальный», что при меньшей площади в нем все остальное (кроме площади двухэтажной коробки) больше, чем в первом. Почему так? Первый дом более простой формы, а второй дом более сложный: в нем большем всяких выступов, навесов и т.д.
Это не плохо и не хорошо, это просто факт.

Кто-то поспорит, что разные фундаменты/коробки/кровли/фасады/окна будут стоить по-разному за один квадратный метр. Мы с этим частично согласимся. По-разному стоят разные решения. А решения одного класса стоят примерно одинаково, погрешности в масштабах стоимости строительства дома не имеют принципиального значения. Кто-то заметит, что условная стоимость квадратного метра какой-то части дома зависит не только от класса, но и от конфигурации самой конструкции. Да, зависит. Этот аспект мы тоже учитываем, когда сравниваем объекты.

Обмануть геометрию невозможно. Сколько будет стоить дом решает архитектор (исходя из пожеланий заказчика), по крайней мере, задает нижнюю планку. Если нужно дешевле, то форма дома должна быть простой. Нужно забыть про «картинки из интернета», мудборды, референсы и красивые журналы, и исходить из бюджета. Если форма сложная, то дом может быть кратно дороже просто из-за формы. Например, в 2019 году по одному из наших проектов построили «теплый контур» по 77 000 руб/м², заказчик доволен. Это далеко не предел, есть дома намного сложнее и соответственно намного дороже. Есть дома и попроще, например, «теплый контур» дома простой формы на основе деревянного каркаса, на фундаменте из винтовых свай может стоить ≈ 30 000 руб/м².
P.S. «Теплый контур» — это еще только начало. Самое интересное начинается на этапе внутренних работ — основные затраты там.